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2013年台湾房市暨营建类股变动剖析

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2013年,国内房市行情变化极大,房地产的营建类股变动亦极为明显,前者可从国家整体经济变动、景气红绿灯、公告地价,以及房地产政策.等因素来观察;后者则可从最近一个月及过去一年有关营建个股变动分析来加以探讨,包括涨跌幅最大个股、涨跌家数、股王与股鬼变化,以及个股最大差价之变化.等,以做为了解房市变化及营建类股股价变动的情形,并可做为购屋人、投资者、投机客、不动产业者,以及决策者的参考。由于房地产具有经济景气火车头之称,其变化趋势不仅影响人民的生活品质,而且直接或间接影响国内的政治与经济局势的变化,因此,政府必须从过去一年的房市与营建类股之变动趋势中有所了解,并提出相关政策以之因应。

一、前言

自2013年7月,国政研究基金会率先提出台湾房市具有泡沫化的阴影,并具有潜在房市泡沫化的危机之后,引起国人广大的回响,不仅其点阅率至今仍维持在十大点阅率之首,更受到学者专家及媒体等的大量引用,亦引发决策者的注意,显见房市泡沬化问题已受到国人的高度重视。

由于房地产业的发展对民生影响至深且巨,其对国家政经局势的影响更不可忽视,政府必须慎重以对。另方面,房市行情走势直接或间接影响营建类股变动,而若根据观点,亦或是从生产者与决策者的看法,对于过去一年房地产营建类股的变化,都可以在「最近一年台湾股票市场营建类股股价行情变动比较表」之分析中获得相关资讯,不论投资人投资那一种营建个股,均可了解该个股最近一年来的股价变化情形,是投资人一项极具参考价值的指标。

二.房地产行情分析

一般而言,影响房地产市场的因素很多,不论是建筑业者或投资人,其在投资房地产市场之前,必须先慎重考量国家的总体经济状况、经济景气讯号、土地公告现值、住宅建照核发数的变化等因素,用以了解经济指标变化对房市及房价可能产生的影响,以作为是否投资或出售的目的。


在房市变动分析的过程中,可以採用由上而下的分析方式,亦即可先从总体经济的变化来做考量,再从细节部分加以观察;如由于美国、欧洲、日本等各主要国家均採取不同形式的最化寛鬆政策,造成货币供给过多,利率下降,以及资金氾滥的现象,唯因投资人对于未来景气变动仍存有疑虑,不愿增加投资,造成全球普遍性的「超额储蓄」问题;又如台湾在过去一年中,并未达到「保2」的经济成长率,除说明决策者的决策模式「过度乐观」,忽略了实质因素的变动,同时亦显示国内经济存在着低迷不振的问题。

2013年,国内不能达到「保2」的经济成长率目标,主要因国内出口贸易成长率大幅落后韩国,且国内超额储蓄严重,资金去化无门,只能朝向房地产市场;然而,由于美国量化宽鬆政策即将退场、中国工业生产在地化、我国加入区域经济整合速度缓慢,以及国人实质薪资停滞不前等因素的相互影响,因而造成国内逐渐走入「微成长的常态」困境,对国内房地产市场未来的发展,将造成相对不利的情形,有关我国储蓄率与投资率之比较,可参阅表1的说明。

表1 我国储蓄率与投资率比较表 单位:%
时间储蓄率投资率差额占GNP比重备 注1998--1.25差距最小200730.3821.568.82差距第5200828.3621.856.51金融海啸200927.6217.1310.50差距第1201031.6821.719.97差距第2201129.9720.289.69差距第3201228.8319.239.60差距第4资料来源:主计总处,2013


另方面,由于明年七月,政府将实施建筑容积率的上限管制,未来都更区域的容积上限为1.5倍,非都更区则为1.2倍,此一限制条件将使可供建筑的楼层数大为减少,对业者的利益相对不利,主要因早期的建筑容积率的限制中,若为住宅区部分,可分为一般住宅及商务住宅使用两类,而土地使用强度方面,住宅区建蔽率在40~50%之间,容积率则从最严的120%到较宽鬆的225%等;商业区则建蔽率为60~80%,容积率则在310~560%之间。由于容积率的减少,因而引发建商的抢建风潮,结果是新建户数持续上升,而需求则未明显增加,房市供过于求的情形日趋严重。

这种供过于求所造成的房价可能下调之情形,亦可由住宅建照核发数的多寡来考量;根据营建署的统计,在最近五年中,我国住宅建照的核发数均有大幅增加的情形,若以2008年及1012年做为比较的基準,则除了台北市的住宅建照核发数大幅度减少四成之外,其余各主要都会城镇均呈现明显的上涨情形,其中,以桃园县与台南市的涨幅为最高,在最近五年中,二者的涨幅达一倍以上,分别为154.84%与134.36%,高雄市、台中市、新北市的涨幅则分别为50.46%、12.19%、9.08%,而全国的平均涨幅则为34.91%,有关我国住宅建照核发数比较可参阅表2的说明。

表2 我国住宅建照核发数比较表 单位:户、%
年度
行政区200820092010201120122013变动率2012/2008排序台北市931862886843513455884647-40.036新北市176149903133141723219214227639.085桃园县676247009578129741723223940154.841台中市86235849127041196096741563212.194台南市332729916436660177978510134.362高雄市800258771113613392120401073650.463全国699415118084518932239435411105634.91资料来源:营建署
说明:2013年的资料统计至10月。

另外,房地产市场的活络与否亦可从景气红绿灯来做观察,因为景气灯号就像马路的十字路口上的红绿灯一样,主要可分为蓝、绿、红三个灯;景气灯号如果是绿灯,表示经济稳定的成长,生产及就业情况正常;若是蓝灯,表示景气转差,经济成长趋缓,并可能造成失业现象;景气灯号若为红灯,则表示经济情况很好,市场热络,但要「居安思危」,避免风险的产生,而介于三个灯之间的灯号则视其偏向灯号而有不同的意涵。

根据景气红绿灯的概念,可据以做出房市风向球,由不同的灯号表示不同的市场景气现象;而根据住展杂誌所做的调查,可知在过去一年中,前五个月都属于绿灯的状态,而六月以后,则呈黄蓝灯的情形,显然当前国内的房市景气不佳,不论是投资人或建设公司,都必须注意景气可能呈现逆转的情形,有关2013年我国房地产市场景气红绿灯比较可参阅表3的说明。

表3 2013年我国房地产市场景气红绿灯比较表
月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月分数4443474845424239413937灯号绿灯绿灯绿灯绿灯绿灯黄蓝灯黄蓝灯黄蓝灯黄蓝灯黄蓝灯黄蓝灯备注最高最低资料来源:住展杂誌,2013年12月。
说明:蓝灯:32分以下,表示景气谷底衰退。
黄蓝灯:33-42分,表示景气衰退须注意。
绿灯:43-52分,表示景气复甦安全。
黄红灯:53-61分,表示景气热络须注意。
红灯:62分以上,表示景气过热须剎车。

大体而言,在房地产市场中,其主要的构成因素为土地与建物,其中,土地价格的高低则是影响不动产价格的主要因素,亦即房地产价格的高低与土地公告现值的高低有关,公告现值愈高,则房地产的价格也愈高。

根据台北市地政局所公布的资料,台北市的公告土地现值因受低利率,以及交通、公共建设等因素影响,土地现值有增高之情形,在全台北市的12个行政区中,各行政区的土地公告现值的涨幅都在一成以上,其中,以大安区的涨幅14.72%为最高,主要因捷运中和新芦线与信义线分别完工通车,交通便捷性促使公告土地现值的涨幅较大,次为中正区的14.33%与信义区的14.26%,而涨幅最小的则分别是万华区的10.93%与文山区的10.82%。

另外,若从住宅区的区段来加以考量,则以宏盛帝宝的每坪2882645元之公告现值为最高,次为皇翔御琚的2310744元,信义联勤的2208264元,以及元大一品苑的2188430元,而在台北市最高的五大住宅区之公告现值个案中,价位最高的帝宝比第五名的敦南苑之每坪地价高了41.79%;有关2014年台北市公告土地现值涨幅暨住宅区区段地价比较可参阅表4的说明。

表4. 2014年台北市公告土地现值涨幅暨住宅区区段地价比较表 单位:%、元/坪
排序行政区变动排序豪宅名称公告现值备注1大安区14.721宏盛帝宝 28826452中正区14.332皇翔御琚 23107443信义区14.263信义联勤 22082644南港区13.324元大一品苑 21884305松山区13.275敦南苑 20330586内湖区13.237士林区12.688中山区12.239北投区12.1010大同区11.1511万华区10.9312文山区10.82资料来源:台北市地政局


另外,区位是影响房地产价格变动的最主要因素,因此,若从商业区的区段因素来加以考量,则价位排名前五名分别为台北101大楼一带、新光摩天大楼一带、宝丽广场一带,以及统一国际大楼一带等;其中,以台北101大楼一带的土地公告现值每坪5024793元为最高,次为新光摩天大楼一带的4952066元;至于地王与地后分别为台北101大楼公告现值为5024793元,以及新光摩天大楼公告现值4990483 ,而路王则是忠孝西路一段南侧公告现值为5173554 ,有关台北市商业区之土地公告现值比较可参阅表5的说明。

表5 台北市商业区之土地公告现值比较表 单位:元/坪
排名名称公告现值地王地后路王1台北101大楼一带5024793台北101大楼公告现值:5024793
新光摩天大楼公告现值:4990483
忠孝西路一段南侧公告现值:5173554 2新光摩天大楼一带49520663宝丽广场一带45983474远企金融中心一带44661165统一国际大楼一带4241322资料来源:同表4。

在国家治理中,政治与经济是不可分割的,而在今年台北市市长的候选人中,不分蓝与绿,几乎每位候选人都对房地产问题提出施政的重要政见,不论是公办都更、扩张豪宅税,或是健全屋租屋市场、徵财团土地重税等,每一项都与房市的发展有关,足见房地产问题已不是单一问题,而是必须站在国土规划的立场来考量的一个国家整体性的问题。
整体而言,在2013年中,国内房市面临房地产交易价量可能反转之际,投资人在投资房地产之前,必须先慎重考量总体经济状况、经济景气讯号、土地公告现值、住宅建照核发收.等的变化,而政府的房市政策与预防方法,应是影响国内房市后续发展最重要的考量因素。

.营建类股分析

长期而言,经济成长与股市有关,而股市变化又影响房市的变化,从而影响影建类股的变动。当然,未来国内经济成长与股票市场可能产生脱勾情形,但并不影响房市与营建类股变动的关联性。有关2013年的营建类股分析方式,本文拟分为本月分析与本年度分析两方面来说明:

.本月分析

本月分析是指对2013年12月的营建类股变动分析。

根据当前国内股市的变化来观察,在台湾股价加权总指数中,其股价指数变动由11月份的8187.51上升为12月份的8419.32,总指数上扬3.28%,主要因第四季的国内经济表现相对较佳,影响投资与消费,也让营建类股的股价变化呈现涨跌互见的局面,虽涨少跌多,且跌幅相对较大,影响所及,而让本月份营建类股股价续承上月走势,股价普遍下跌,且最高与最低的股价差距有减少的趋势,由上个月的88.70元减少为本月份的87.24元,仅高于1月份的85.61元。

另外,本月营建类股的股价以跌幅之个股较多,唯除皇甫之外,其余个股之降幅都在一成以下;其中,股价上涨家数由上个月的17家减少为本月的11家,但股价下跌家数则由上个月的22家增加为本月的25家;而在所有个股中,以皇普的股价上涨将近二成为最高,顺天次之,京城又次之,其余个股的涨幅都在一成以下,如润弘、国产、达欣工等;另外,本月营建类股股价下跌的家数虽然较多,但除降幅度最大的为冠德,其降幅超过一成为最大之外,其余个股的股价下降幅度均不大,其中,跌幅相对较大的个股尚有日胜生、皇翔,以及华固等,其股价跌幅分别为-6.55%、6.51%与6.30%等。

另方面,在本月的营建类股中,营建类股的股王仍由长虹连任,但其股价则由95.70元再降为94.70元,跌幅为-1.04%;另外,本月股鬼则仍由新建担任,其股价由7.51元再降为7.46元,降幅为-0.67%,且股王与股鬼的价格差距则由88.70元减少为87.24元。

至于本月的营建个股之相关指标资料可简述如下:

1.上市营建家数:39家,但未包括金尚昌、鼎固、工信等。
2.股价最大涨幅:皇普
3.股价最大跌幅:冠德
4.股价上涨家数:11家
5.股价下跌家数:25家
6.股价平盘家数:3家
7.股王:长虹94.70元
8.股鬼:新建7.46元
9.最高与最低股价差距:87.24元。
10.集中市场涨幅:3.28%。

.年度分析

本年度分析主要是针对2013年1月至12月的营建类股变动分析,分析项目包括涨跌幅最大个股、涨跌家数、股王与股鬼变化,以及个股最大差价之变化.等,说明如下述。

1.涨幅最大个股

说明:2013年,营建类股各月最大涨幅之个股,其名称及上涨幅度如表6所述:

表6 2013年台湾营建类股涨幅最大个股比较表 单位:%
月别股票别涨幅月别股票别涨幅月别股票别涨幅01日胜生25.5102皇昌15.9403国建11.2704皇甫31.5305宝徕26.4306冠德17.3207日胜生20.3308润弘21.4509总太45.2210太子12.5711全坤兴25.0012宏普19.33资料来源:谢明瑞,现代营建专栏
结论:2013年涨幅最大的三支个股分别是总太、皇甫、宝徕。

2.跌幅最大个股

说明:2013年,营建类股各月最大跌幅之个股,其名称及上涨幅度如表7所述:

表7 2013年台湾营建类股跌幅最大个股比较表 单位:%
月别股票别跌幅月别股票别跌幅月别股票别跌幅01宝徕-6.5402福益-0.5603长虹-7.6304日胜生-8.8605日胜生-7.2906皇普-23.3407国宾大-14.7408总太-23.3309太子-13.6410冠德-6.9111国建-8.9012冠德-11.04资料来源:同表6。
结论:2013年跌幅最大的三支个股分别是皇普、总太、太子。

3.最近一年股价上涨家数

说明:2013年,营建类股股价上涨的家数变化如表8所述:

表8 2013年台湾营建类股上涨家数变动比较表 单位:家
月别上涨平盘月别上涨平盘月别上涨平盘013610238003191042500527106121072800811209193101821117012113资料来源:同表6。
结论:2013年上涨家数最多的月份分别是2月、1月、7月。

4.最近一年股价下跌家数

说明:2013年,营建类股股价下跌的家数的变化如表9所述:

表9 2013年台湾营建类股下跌变动家数比较表 单位:家
月别下跌平盘月别下跌平盘月别下跌平盘0121021003191041400511106261071100826209173101921122012253资料来源:同表6。
结论:2013年下跌家数最多的月份分别是6月、8月、12月。

5最近一年股王的变化

说明:2013年,营建类股股王的公司名称及其价位变化如表10所述:

表10 2013年台湾营建类股王变动比较表 单位:新台币元
月别股票别价格月别股票别价格月别股票别价格01长虹93.2002长虹103.5003长虹95.6004长虹102.0005长虹113.5006长虹110.5007长虹121.5008长虹101.0009长虹105.5010长虹99.8011长虹95.7012长虹94.70资料来源:同表6。
结论:2013年营建类股各月的股王均为长虹。

6.最近一年股鬼的变化

说明:2013年,营建类股股鬼的公司名称及其价位变化如表11所述:

表11 2013年台湾营建类股鬼变化比较表 单位:新台币元
月别股票别元月别股票别元月别股票别元01皇昌7.5902皇昌8.8003皇昌8.2504中工8.2505皇昌8.3606皇昌8.1307皇昌8.0508皇昌7.7609新建7.7710新建7.9111新建7.5112新建7.46资料来源:同表6。
结论:2013年营建类股各月的股鬼分别为皇昌、中工、新建。

7.最近一年股价最大差距

说明:2013年,营建类股之股王与股鬼的价格差距变化如表12所述:

表12 2013年台湾营建类股股价最大差距变动比较表 单位:新台币元
月别新台币元月别新台币元月别新台币元0185.610294.700387.350493.7505105.1406102.3707113.450893.240997.731097.591188.701287.24资料来源:同表6。
结论:2013年营建类股之股王与股鬼的最大差距月份为7月、5月、6月。

最后,2013年中,有关台湾股票市场营建类股个股价格及其变动的比较,可参阅表13的说明。

表13 2013年台湾股票市场营建类股股价行情变动比较表
单位:元、%

证券代码证券
名称
102.11.25
收盘价
102.12.24收盘价102.07.24
收盘价102.08.27收盘价102.09.25
收盘价102.10.22
收盘价本月上升
下跌1436福益

※※
53.00
53.4054.60
53.30
53.00
52.5053.20
52.10↑1442名轩38.10
37.0536.70
36.80
35.05
29.4035.00
29.45↓1805宝徕
16.00
15.1515.90
15.05
14.85
13.6513.95
14.00↓1808国宾大
31.00
31.0029.80※-
31.00
32.70
35.5532.30
34.70-2501国建
19.45
19.0521.60
22.85
21.90
16.6521.35
17.65↓2504国产
12.15
12.4512.05
11.45
11.75
11.9512.20
11.85↑2505国扬
19.85
19.0521.50
19.55
20.20
17.6521.15
20.25↓2506太设
10.45
10.459.69
9.32
9.55
9.2210.30
9.16-2509全坤兴
26.00
24.9022.95
21.05
20.80
19.1020.80
22.05↓2511太子
17.75
17.5520.80
19.80
17.10
20.9019.25
21.30↓2515中工
8.96 8.978.18
8.18
9.18
8.959.09
8.25↑2516新建
7.51
7.469.08
8.03
7.77
8.637.91
8.93↓2520冠德
39.40
35.0546.50※
41.15※-
40.55
26.0537.75
32.00↓2524京城
28.05
29.0029.10
28.45
28.50
30.4028.45
30.65↑2527宏璟
18.75
17.7514.25
13.50
14.25
13.1015.85
13.90↓2528皇普
11.90
14.2011.80
13.50
13.30
10.1512.40
13.35↑2530华建
12.50
12.1011.70
11.40
12.05
9.8512.20
9.80↓2534宏盛
25.05
24.2529.10
24.70
24.30
21.2025.75
22.70↓2535达欣工
27.6028.1528.60
25.40
26.30
23.9526.65
25.90↑2536宏普
30.95
30.2031.40
29.95
31.10
31.9030.55
33.15↓2537联上发
16.05
15.4017.75
17.60
17.40
16.0017.10
19.45↓2538基泰
21.10
20.0020.60
20.85
21.20
21.7520.75
21.05↓2539樱花建
29.65
29.7529.50
29.95
29.50
20.8029.20
26.00↑2542兴富发
65.30
62.8065.10
66.50
※65.60
62.4065.80
64.90↓2543皇昌
8.04 7.62 8.05
7.76
7.80
8.258.20
8.50↓2545皇翔
58.40
54.6072.20※-
65.50※-
65.50㊣※※
78.5061.50
77.60↓2546根基
16.00
16.0516.50
16.30
16.05
13.7016.10
15.15↑2547日胜生
28.25
26.4025.45
※24.60
26.65
27.1026.65
24.70↓2548

华固


※※
90.50
84.80※107.50※※※
89.60
※※※-
89.80

74.3088.00
80.50↓
2597润弘
60.60
62.2046.85
56.90※※
57.50
44.9557.20
45.30↑2841台开
10.85
10.8010.85
11.10
11.10
11.3011.35
11.85
↓3056骏亿
34.80
33.5030.00
23.00※-
33.40
26.1534.10
26.70↓3703欣陆

10.75
10.8011.15
10.45
10.65
11.5010.70
11.25↑5515建国
13.85 13.8513.90 14.05
14.25
14.9014.15
14.30-5522远雄
53.20
50.5058.90※
53.90※-
54.60
54.9054.30
54.80↓5525顺天
19.00 19.7520.65
21.00
18.95
18.8519.10
21.00↑5531乡林
26.60 25.1525.95
23.20
22.85
22.7523.60
22.25↓5533皇鼎
19.35 19.1519.90
19.85
19.45
21.1519.20
21.00↓5534长虹※※㊣
95.70
94.70※121.50※※㊣
㊣※※101.00㊣※※-
㊣※※105.50
95.60※-㊣99.80※-
102.00※㊣↓集中市场收盘指数8237.83


8187.51



8456.46
3.288214.65



7873.31


8029.10
8299.12


8076.61
8419.32

8021.75
↑资料来源:作者整理。

注释
注一:「最近一年台湾股票市场营建类股股价行情变动比较表」是作者根据国内每个月房地产营建类股的个股之股价变化情形,经蒐集、整理、估算,并加以分析而成的统计表,其相关资料包含当月营建个股之最高价与最低价、最大涨跌幅、股王与股鬼、最高与最低差价.,以及最近一年的营建个股的变动情形等10项指标;不论投资人当月投资何种营建个股,均可从表中了解该个股最近一年来的股价变化情形,是一项极具参考价值的指标;唯自马年开始,本表之编製已改为半年表,不再逐月编製。

※本文取自2014年2月1日的现代营建专栏。




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